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各旗市区人民政府，365体育投注有关部门，驻呼伦贝尔市有关单位：
经365体育投注同意，现将《呼伦贝尔市物业管理服务规范年活动方案》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
呼伦贝尔市物业管理服务规范年活动方案
为规范365体育投注物业管理服务工作，巩固物业管理年活动成果，进一步提高物业服务质量和管理水平，提升物业行业整体素质，促进物业行业健康有序发展，根据自治区“物业管理服务规范年”活动的具体要求，结合365体育投注实际，制定本方案。
一、指导思想
以“四个全面”战略布局、“8337”发展思路以及“三严三实”专题教育活动要求为指导，以关注民生、服务发展为出发点，巩固和深化“物业管理年”活动成果，认真贯彻落实《物业管理条例》等法律、法规、规章制度，全面推进物业管理规范化、物业服务标准化、物业收费市场化建设进程，深化物业管理与服务市场改革，营造居住安全、卫生整洁、环境优美、舒适方便、文明和谐的生活环境。
二、目标任务
通过开展为期三年的“物业管理服务规范年”活动，逐步规范市场各方主体行为，营造公平合理、竞争有序的市场环境；全面实施各类物业管理服务标准，促进物业服务水平明显提升；全面推行物业招投标工作，扩大物业管理覆盖面；建立健全物业管理工作体系，充分发挥业主委员会作用；强化老旧小区综合整治改造，逐步实施物业管理或准物业管理；住宅小区环境明显改善，物业服务满意率明显上升。
三、主要内容
（一）强化政府及物业等管理部门监管行为
一是认真贯彻落实相关政策，完善各项规章制度。各地要进一步明确物业服务业的工作目标和工作任务，结合当地经济发展情况和群众收入水平，制定相关的配套制度和细则，有效调解物业管理主要矛盾，维护企业和业主的合法权益，为物业管理规范化发展提供制度保障。
二是健全和完善物业管理工作体系。各地要健全物业管理工作机构，设立专门科室，配备专职人员，明确工作职责；强化基层物业管理机构建设，建立健全“旗市区、乡镇苏木（街道）、社区”三级物业管理工作体系，将物业管理工作纳入各乡镇苏木、街道和社区的考核指标，街道、社区要积极指导和监督业主委员会开展工作，尽快形成职责清晰、分工明确、各负其责、齐抓共管的物业管理格局。
三是认真履行监管职责，创造公平竞争市场环境。各地要严格把好物业企业准入关，认真审查申报材料；深入贯彻市住建委《关于建立365体育投注物业服务企业信用档案的通知》（呼住建办字〈2015〉17号），逐步将企业诚信体系建设与项目评选、企业资质管理挂钩，完善物业市场准入清出机制。
四是加大住宅专项维修资金的监管力度，确保资金安全运行。各地要加强违规挪用维修资金的清收工作，制定完善本地区维修资金续缴办法。完善收缴、使用、财务存储对账等制度，实现以物业管理区域或者以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账，坚决杜绝开发商代收，从源头上预防资金挪用等违规违纪行为。同时要按照市住建委、财政局《关于转发住建部办公厅财政部办公厅〈关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知〉的通知》（呼住建字〈2016〉77号）要求，进一步简化维修资金使用审批条件和程序，提高维修资金使用效率。
五是健全统计制度，加强监测分析。加快物业服务业统计信息平台建设，完善统计报告制度和信息发布制度，加强物业服务业发展的动态监测和分析。
六是加强新建住宅项目交付使用和管理，严格执行《呼伦贝尔市城市居住小区配套公共服务设施建设管理规定》（呼政办发〈2015〉7号），各地物业主管部门必须参与新建住宅小区竣工验收工作，并对物业服务用房配置情况进行验收，对未按规定进行配套建设的项目不得交付使用。
严格执行《内蒙古自治区新建商品住宅小区交付使用标准》（内建房〈2013〉475号），房地产主管部门要组织建设单位和供水、供电、供气、供热、有线电视、通信、邮政以及路灯、道路、绿化、排水、安全技防等经营管理单位，做好住宅小区公用设施的移交，并明确移交后维修管理责任。新建商品住宅电梯的安装、使用要严格执行《内蒙古自治区电梯安全管理办法》（内蒙古自治区人民政府令第231号）。物业服务企业应依法选择有资质的电梯维保单位签订合同，并按照合同约定对电梯进行维修养护，切实做好电梯的日常运行管理，确保电梯安全运行。
（二）规范市场行为
一是规范前期物业管理，做好承接查验工作。前期物业招投标工作应在办理预售许可证之前或现售前30日完成，中标企业要提前介入，参与工程建设和综合验收。开发单位在销售房屋时，不得对前期物业服务合同中未约定的服务事项向买受人擅自作出承诺。
二是建立统一完善、竞争有序的物业招投标机制。新建住宅小区、建筑面积在2万平方米以上的办公楼，原则上通过招投标方式选择物业服务企业，并实行信用保证金制度。
三是开展行业整治，加大市场监管力度。对企业无资质证书和人员无资格证书从事物业管理、不按合同约定提供服务、擅自提高收费标准、巧立名目收费或不实行明码标价、擅自占用共用部位和场地牟取利益等违法违规行为进行重点检查，特别是对群众投诉举报、舆情监测渠道反映出来的情况和问题，要进行重点督查，并依法给予处理。
四是按照市发改委、住建委《关于转发〈关于规范我区物业服务收费管理工作的通知〉的通知》（呼发改费字〈2014〉788号）要求，各地要抓紧制定保障性住房物业服务收费政府指导价，同时对于普通住宅和商场、酒店、公寓、写字楼、办公楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价，加快建立双向选择、服务等级与收费价格相对应的收费机制。
（三）规范物业服务行为
一是完善制度、规范行为。物业服务企业要按照《物业管理条例》等法规、规章以及《内蒙古自治区物业服务企业行为准则》要求，建立完善各项规章制度，依约服务、规范经营、恪守承诺、关爱业主、履职尽责。
二是主动实施服务公开。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务项目、服务内容、服务等级、服务标准、服务质量、收费依据、计费方式、收费价格以及张贴《内蒙古自治区物业服务企业行为准则》，接受业主或物业使用人监督，不得收取任何未予标明的费用。
三是加强沟通，做好宣传。物业服务企业要主动加强与业主的沟通和交流，通过小区宣传栏、问卷调查等形式，宣传物业服务知识、业主权利和义务、维修资金使用范围等内容，争取业主或物业使用人的理解和支持。
四是规范物业服务收费。物业服务企业要依法依约开展物业服务，按照《物业管理服务规范》中等级要求签订物业服务合同，为业主提供质价相符的服务，并定期公布物业服务费收支情况，主动接受业主的监督。
五是全面建立新建住宅小区电子档案。物业服务企业对接管的住宅小区的相关图纸、资料等统一建档，并实行电子信息管理。
六是规范物业服务人员从业行为。加强物业从业人员培训教育，实行持证上岗。结合实际组织员工学习考察先进地区经验和作法，强化服务意识；积极参加物业服务技能大赛活动，提高员工业务知识和技能水平。
七是切实履行相应物业管理职责。物业服务企业发现物业管理区域内有违反治安、城建、环境保护、装饰装修等法律、法规规定的行为，特别是私搭乱建行为，应当及时制止并向业委会和有关行政管理部门报告，协同做好相关工作。
（四）规范住宅小区管理行为
一是强化业主委员会组建工作。各地要依法指导符合条件的住宅小区召开业主大会、选举业主委员会，并依法履职。住建、公安、规划、城管等部门要加强对业主委员会的对口业务指导和培训，指导业主委员会依法取得社团法人资格，享有开立账户、镌刻公章、依法诉讼等权利，提高业主委员会自我管理和自治能力。对未实行物业服务的小区，由社区居委会组织业主自行管理，共同分摊费用。
二是积极推行缴费“一卡通”服务。结合智慧城市建设，在住宅小区推行水、电、暖、天然气、有线电视、网络宽带、物业服务等收费“一卡通”服务，减免手续费，方便业主。
三是做好物业矛盾纠纷协调处理工作。各地要充分发挥司法行政、法院、民政等部门的纠纷调处作用，构建人民调解、行政调解、司法调解“三调联动”的物业服务纠纷调解工作新模式，建立旗市区、乡镇苏木（街道）、社区三级物业管理投诉受理制度和纠纷快速调解处理体系。各地人民政府要落实调解委员会办公场所、设备以及工作经费，司法行政部门重点做好调解员选任培训和调解业务指导工作。
各地要认真贯彻市住建委、市司法局《关于转发自治区住建厅、司法厅〈关于进一步加强内蒙古自治区物业纠纷人民调解工作的实施意见〉的通知》（呼住建字〈2015〉351号）,加强情况掌握和工作协调，积极做好政策解释和调解处理工作，及时了解、发现、掌握、化解各类物业纠纷和苗头隐患。
（五）大力推动老旧小区整治改造工作 一是加快老旧住宅小区综合整治改造。各地要坚持政府主导的原则，对老旧住宅小区进行全面摸底、分类建档，科学编制改造规划和年度实施计划，合理确定整治改造的目标任务，逐年实施，稳步推进，改造比例每年不低于总数的20%，争取用3—5年把符合条件的老旧住宅小区全部改造完成。 二是加大资金投入力度。各地要将整治改造资金列入财政年度预算，从既有建筑节能改造、住宅专项维修资金等多个方面筹措资金。在开发过程中已明确由房地产开发企业配置而未落实的基础设施，应责成原开发企业按原规定予以补救或出资委托补建。整治改造后的小区，更新改造供电、通信、邮政、有线电视以及供水、供气、供热等市政公用设施的专项支出，应由各运营单位承担。涉及居民自用设施整修改造的费用，由居民自行出资，统一组织实施。 三是加强改造后物业或准物业管理。对整治改造后的老旧住宅小区，结合奖励补贴政策，实现市场化的物业服务或推行准物业服务。对物业管理主体缺失的，由社区居委会根据居民意见，选择物业服务企业或进行自主管理。同时要加强对老旧住宅小区综合整治改造后各类图纸、资料的管理。 （六）继续开展物业管理项目创优达标活动 严格项目审核标准、规范现场考核和评定标准，继续开展物业管理项目创优达标活动，培养和扶持一批先进典型，充分发挥典型引路，以点带面的示范作用。 （七）加大政策扶持力度，促进物业服务业发展壮大 一是拓宽物业服务领域和范围。支持和引导物业服务企业从住宅物业加快向办公楼、工厂、医院、学校、商场、市政设施、城市综合体等多种物业服务延伸拓展，从建筑物管理向物业全过程管理和全方位服务延伸拓展，加快形成完备的现代物业服务体系。 二是简化行政审批程序。对物业服务企业办理资质证书换发、变更、补发以及外地备案登记等业务的，各地要开辟绿色通道，简化审批手续，缩短办理时限，提高审批效率。 三是鼓励和扶持物业服务企业发展壮大。对信誉好、服务优的中小企业参与物业项目招投标的，应给予适当加分的政策鼓励，并对其承接的项目适当减免信用保证金。 四是引导物业服务企业兼并重组。鼓励和引导物业服务企业通过加盟、兼并、重组等方式，推行规模集约经营。对企业兼并、重组中涉及的资质变更、项目移交、信用保证金和物业服务合同重签等事项，有关部门要给予支持配合。 五是加强财政补贴支持。对老旧住宅小区、保障性住房小区、回迁安置小区实施物业服务或准物业服务的，当地人民政府应给予物业服务企业适当补贴；对集中建设或配建的保障性住房、回迁安置住房中，业主属于低收入家庭的，各地可根据实际情况给予补贴。因节能减排而改造公用设施的、节能降耗成效突出的物业服务企业以及主动尽责的业委会成员，当地人民政府应给予适当补贴和奖励。 六是落实税收扶持政策，合理确定纳税基数。认真落实财政部、国家税务总局《关于进一步支持企事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〈2015〉37号），对符合条件的物业服务企业给予支持。物业管理区域内业主共有的经营性房产缴纳房产税时，可向地方税务机关提出申请，按照相关规定给予减征或者免征房产税。 对物业服务企业安置残疾人员的，在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上，按照支付给残疾职工工资的100%在当年应纳税所得额中加计扣除应纳税所得额。对新设立从事物业服务的企业，自取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，3年内免征企业所得地方分享部分。对符合小型微利企业条件的物业服务企业，其应纳税所得减按20%的税率征收企业所得税；2015年10月1日至2017年12月31日，对年应纳税所得额低于30万元（含30万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税，并免征其中地方分享部分。 七是落实相关补贴政策。对物业服务企业录用城乡就业困难人员，企业与其签订1年以上劳动合同，并依照规定缴纳社会保险费的，企业为其实际缴纳的基本养老、基本医疗、失业保险费由当地人民政府给予补贴，不包括就业困难人员个人应缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，以及企业（单位）和个人应缴纳的其他社会保险费。补贴期限，除对距法定退休年龄不足5年的就业困难人员可延长至退休外，其余人员不超过3年。 对获得国家、自治区级物业管理示范、优秀项目的；对接管改造后老旧住宅小区的物业服务企业，当地人民政府应结合实际给予适当奖励。 八是落实其他扶持政策。理顺车位经营权。房地产企业不得出售住宅小区地上停车位，只能由物业服务企业出租经营，且每次出租期限不得超过一年，租金收入本着“取之于业主，用之于业主”的原则用于弥补物业费不足。 人力资源社会保障部门对物业服务企业招聘大中专毕业生、复转军人、就业困难人员的，优先提供招聘岗位并实行免费就业指导服务。物业从业人员岗前培训和继续教育培训应享受职业培训补贴。 物业服务企业按照规定参加职工医保和生育保险，享受职工医保和生育保险同等待遇；确实困难的企业，也可以按照灵活就业人员参加职工医保或居民医保，享受相应待遇。 （八）启动并推行物业服务市场改革工作 一是普及使用《前期物业服务合同（示范文本）》和《物业服务合同（示范文本）》，全面促进各方主体依法履行职责，依法承担合同约定的各自责任和义务。2016年底前各地《前期物业服务合同》、《物业服务合同》〖KMB〗全面普及使用。 二是高度重视业主委员会主任、副主任培训工作，紧密结合本地区实际，及时制定培训计划和方案，力求做到应参训的人员全员参与、全过程参与。2016年底前业主委员会主任、副主任履职培训全部完成，达到每个业委会轮训一遍。 三是实行履约满意度指数评价制度。通过履约满意度指数评价指标体系，采用定性、量化的方式和方法，促进物业服务水平好转。履约满意度考核由物业主管部门或第三方组织开展，将评价结果作为“星级小区”的核定标准。2016年将市中心城区、鄂温克旗、满洲里市列为试点，待成熟后在365体育投注范围稳步推广。 四是支持法院组建物业管理审判团队，探索开展“点对点”物业诉讼受理服务，依法受理业主恶意欠缴物业服务费、物业服务企业不按合同约定履职、物业管理区域内私搭乱建等相关案件，将物业纠纷纳入到依法治理的轨道上来。2016年准备启动，在部分地区试点。 五是探索建立业主监事会模式。业主监事会作为业主大会选举产生的下设机构，与业主委员会并行，履行监督业委会工作的职责，充分保障全体业主的合法权利。2016年将市中心城区、鄂温克旗、满洲里市列入试点，2017年在365体育投注范围内稳步扩大业主监事会覆盖面。 六是探索推行业主委员会联合会。按照自愿、非营利性的原则，鼓励指导各业主委员会自愿组成联合会，以提高业主委员会的履约能力、监督能力、政策水平和自律水平。2016年在市中心城区、鄂温克旗试点，待运行成熟后向365体育投注推广。 七是推行业主自管式（业主自治）物业管理模式。针对少数面积小、不易实施物业服务的物业管理区域，通过组织业主或物业使用人推选楼长，建立自主管理公约制度，开展业主自管自治，以满足区域内卫生保洁等基本需求。 八是探索服务外包模式。为降低企业运营成本，提高物业服务品质，鼓励企业将秩序维护、绿化养护、清洁保洁、冰雪处理、市政水暖电及管网维护、人力资源等服务事项进行外包，以促进物业服务市场向更加专业化、规范化、市场化、规模化方向发展。2016年将中心城区、鄂温克旗、满洲里市列入试点，待成熟后在365体育投注范围稳步推广。 九是推行“菜单式”物业服务模式。由物业服务企业向业主提供服务菜单，明码标价，业主自行选择“服务套餐”，形成质价相符的市场机制。2016年将中心城区、鄂温克旗及满洲里市列入试点，待成熟后在365体育投注范围稳步推广。 十是推行“走动式”物业管理模式。通过建立微信群（含公众号）、QQ群等方式，为业主大会、业主委员会、物业服务企业提供一个沟通交流平台，提高业主参与度，解决物业服务企业点多、面广、分身乏术的难题。2016年365体育投注各物业管理区域普及率达到50%，2017年底达到100%。 十一是固定物业管理区域公共安全事务责任。对公共安全事务责任进行明确分解，由各街道办事处、社区、物业主管部门引导业主大会和物业服务企业，在合同中明确物业服务企业在治安、消防、电梯、水电气及有关公共配套设施设备的安全管理责任。2016年在中心城区、鄂温克旗、满洲里市试点，待成熟后在365体育投注范围稳步推广。 四、实施步骤 （一）发动部署阶段（2016年5月） 各地组织“物业管理服务规范年”活动动员工作，健全和完善组织机构，明确牵头部门和配合部门的职责，加强领导，结合实际制定活动方案，部署各项工作任务。 （二）组织实施阶段（2016年5-10月） 各地要组织相关部门明确职责分工，开展落实各项工作，同时要组织当地物业服务企业对照物业管理服务规范标准、《内蒙古自治区物业服务企业行为准则》，对物业项目开展自查自纠，查摆问题。 （三）整改提高阶段（2016年11月） 各地全面落实“物业管理服务规范年”活动各项工作任务，并开展自查自纠，对存在的问题及时整改，确定下一年度工作重点及目标。 （四）阶段性验收总结（2016年12月） 各地对本地开展活动情况进行全面检查验收，及时进行年度小结。 （五）考核表彰（2017年2月） 365体育投注将在2016-2018年活动期间对各旗市区活动开展情况进行年度考核，并对各项工作落实情况进行通报。 五、保障措施 (一)统一思想，提高认识 各地各部门要高度重视、统一思想、周密计划、落实责任、协调配合，把提高物业行业发展水平和服务能力、培育和规范物业服务市场、减轻企业负担、落实扶持政策工作列入重要议事日程，确保各项工作和政策落实到位。 （二）加强指导，强化督查 为确保“物业管理服务规范年”活动取得明显效果，365体育投注决定成立呼伦贝尔市物业管理工作领导小组（以下简称领导小组），其组成人员如下： 组 长： 闫宏光 市委常委、副市长 副组长：吴景学 市住建委主任 成 员： 乔 鸿 市发改委副主任 吴铁峰 市公安局副局长 王伟国 市财政局副局长 沙 钢 市人社局副局长 赵 勇 市民政局副局长 周凤环 市中级人民法院民事审判第二庭庭长 刘丽华 市司法局副局长 鲍新海 市住建委副主任 邰 民 市安监局副局长 张维昱 市国税局副局长 张海萍 市地税局副局长 斯日古楞 市市场监督管理局总会计师 辛玉凤 人行呼伦贝尔中心支行副行长 黄斌国 网呼伦贝尔供电公司副总经理 鲍劲松 市规划局党组成员、规划综合办公室主任 领导小组办公室设在市住建委，主任：吴景学（兼），副主任：鲍新海（兼）。领导小组办公室承担领导小组日常工作，督促领导小组会议决定事项的落实，完成领导小组和市委、365体育投注交办的其他事项。对365体育投注物业管理工作进行协调、督导和监管，落实国家、自治区有关物业服务业发展的政策意见，根据需要及时组织召开物业管理工作联席会议。具体包括：制定考核办法和细则，研究制定物业管理政策、分解目标任务，界定职责分工等重大问题；推动365体育投注“物业管理服务规范年”活动取得实效，〖KMB〗组织开展考核，督促重大问题监督整改落实。 各地要把开展“物业管理服务规范年”活动列入重要议事日程，成立相应领导小组，建立由住建部门牵头，发改、人社、公安、民政、司法、财政、税务、市场监管、规划、安监、金融、电力、邮政、通信、有线电视、供水、供气、供热等部门和单位组成的物业管理联席会议制度，加强统筹协调，及时解决工作中遇到的问题。结合实际，将各项工作任务层层分解，细化责任，落实到人，明确时限。在活动实施过程中，要深入现场，对物业服务企业的自查和整改情况进行督查，发现问题及时解决，确保活动取得实效。 （三）加大宣传，营造气氛 各地要充分利用电视、广播、报纸、互联网等媒体的舆论导向作用，采取多种形式、多种手段，开展针对性的宣传活动，引导广大业主树立正确的物业服务理念，帮助业主了解各方责任、权利和义务，树立花钱买服务的物业消费理念，为物业服务行业的发展营造良好的舆论氛围。 六、考核验收 “物业管理服务规范年”考核评分细则由领导小组办公室另行发文通知。
主办：365体育投注办公室 承办：呼伦贝尔市政务服务与数据管理局 联系我们 站点地图
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